DANE A NEHNUTEĽNOSTI
Čo všetko si môžete dať do výdavkov, ak ste vlani prenajímali byt či dom? Kedy z predaja nehnuteľnosti daň neplatíte? Aké máte povinnosti voči štátu?
Martina Raábová
Dôchodca – čitateľ portálu HNporadna.sk – Štefan Marsal prenajíma spolu s manželkou nehnuteľnosť. Chystá sa urobiť si daňové priznanie k dani z príjmov za vlaňajší rok, keďže aj príjmy z prenájmu treba zdaniť, a to sadzbou 19 percent zo základu dane. Najskôr si však tento príjem musí znížiť o nezdaniteľnú časť a výdavky. “Nehnuteľnosť máme spolu s manželkou v bezpodielovom spoluvlastníctve, čo všetko si môžeme v priznaní uplatniť?” pýta sa. Vo všeobecnosti platí, že príjem z prenájmu si môže daňovník znížiť o nezdaniteľnú časť, ktorá je vo výške 500 eur ročne. Výhodou však je, ak daňové priznanie podávajú obaja manželia, pretože si môžu toto nezdaniteľné minimum uplatniť až dvakrát. Podmienkou je však bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, inak si úľavu nemožno odpočítať od príjmu viackrát. “Príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť alebo v rovnakom pomere, alebo v inak dohodnutom pomere, ktorý je pre manželov výhodnejší,” hovorí pre HN daňová poradkyňa Miriam Buliková. Dodáva však, že rovnakým dielom si potom musia manželia rozdeliť aj výdavky, ktoré súvisia s prenájmom. Až vtedy si môže každý z manželov uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur, dokopy si tak hneď v úvode znížia základ dane až o tisíc eur.
Malý príjem z prenájmu? Priznanie nemusíte podať
“Daňové priznanie si musí podať každý, koho ročný príjem za rok 2014 prekročil sumu 1 901,67 eura,” hovorí daňová poradkyňa. A to platí aj v prípade, ak mal daňovník úhrn všetkých zdaniteľných príjmov vyšší, ako je stanovená hranica – počítajú sa teda príjmy zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti či z ostatných príjmov. V praxi to teda znamená, že ak by výška príjmu z prenájmu nehnuteľnosti za vlaňajší rok nebola vyššia než 1 901,67 eura, daňovník si daňové priznanie nemusí podať. Ak však mal popri príjme z prenájmu aj iné zárobky, napríklad pracoval na dohodu alebo na trvalý pracovný pomer, treba spočítať všetky tieto zárobky a určiť povinnosť podľa celkovej sumy zárobku, inak sa môže stať, že za nepodané priznanie daniari vyrubia nemalú pokutu.
Predaj bytu môže byť aj oslobodený
Povinnosť podať daňové priznanie máte do konca marca tohto roka, ak nechcete požiadať daňový úrad o odklad, aj vtedy, ak ste vlani nejakú nehnuteľnosť predali. V prvom kroku si však treba uvedomiť, že predaj nehnuteľnosti, napríklad zdedeného bytu po rodičoch, môže byť oslobodený od dane. “To, že je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený, sa nikde v priznaní neuvádza,” upozorňuje Alena Barnášová, manažérka na oddelení daňového poradenstva spoločnosti Deloitte. “A práve na toto sa daňovníci často pýtajú, pretože sa domnievajú, že tento príjem sa niekde uvádza ako oslobodený,” vraví Barnášová. V skutočnosti sa však takýto príjem neuvádza vôbec, a ak ste vlani nemali vyššie príjmy, ako je hranica pre podanie priznania (teda 1 901,67 eura), priznanie za minulý rok nemusíte podávať vôbec.
Návod, ako zdaniť prenájom bytu či domu. Krok za krokom
OSLOBODENIE OD DANE
Od dane z príjmov je oslobodený predaj nehnuteľnosti, ktorá nie je zaradená v obchodnom majetku, a to až po piatich rokoch od jej nadobudnutia. Ak by bola nehnuteľnosť predaná skôr, je potrebné daň z príjmov z predaja priznať a zaplatiť. Takisto je od dane z príjmu oslobodený aj predaj nehnuteľnosti, ktorá nie je v obchodnom majetku a bola nadobudnutá dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov. Platí, že musí uplynúť aspoň 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. V praxi to znamená, že ak dedí poručiteľov príbuzný v priamom rade (otec, matka, stará matka, syn alebo vnuk), príjem z predaja je oslobodený len ak ho mal zosnulý vo vlastníctve aspoň 5 rokov. Rovnako je príjem z predaja oslobodený aj vtedy, ak bola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, no až po uplynutí piatich rokov od jej vyradenia z majetku. Od dane z príjmov je oslobodený aj predaj bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane pozemkov nadobudnutého do vlastníctva do konca roka 2010, a ak v nej mala osoba trvalý pobyt najmenej dva roky pred predajom.
AKO SI DAŇ ZNÍŽIŤ
Prenájom
Ak nie je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, do výdavkov môžu ísť len tie, ktoré súvisia s riadnou prevádzkou – výdavky na elektrinu, plyn, kúrenie, vodné, stočné, náklady za užívanie spoločných priestorov či výdavky za zavedenie internetu. Ak ju daňovník zaradí do obchodného majetku, môže si uplatniť aj výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov), výdavky na jej technické zhodnotenie, daň z nehnuteľnosti, ale aj poistenie prenajímanej nehnuteľnosti či úroky z úverov a pôžičiek.
Predaj
Výdavkom pri predaji je kúpna cena nehnuteľnosti. Ak daňovník nehnuteľnosť zdedil, výdavkom bude cena zistená v čase zdedenia – určí sa na základe znaleckého posudku alebo je uvedená v rozhodnutí o dedičstve. Pri predaji darovanej nehnuteľnosti je potrebné určiť, či bol príjem z predaja u darcu v čase darovania oslobodený od dane. Ak by bol takýto príjem oslobodený, výdavkom bude cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak by príjem z predaja nebol oslobodený, výdavkom u predávajúceho bude obstarávacia cena, za ktorú nehnuteľnosť dostal darca do vlastníctva. Vtedy môže ísť do výdavkov aj poplatok za znalecký posudok či peniaze na rekonštrukciu.
REGISTRÁCIA NA DAŇOVOM ÚRADE
Registrovať sa musí každý, kto prenajíma nehnuteľnosť (okrem pozemku) na Slovensku. Žiadosť o registráciu treba podať do konca mesiaca po mesiaci, v ktorom sa začala nehnuteľnosť prenajímať. Tí, ktorí nehnuteľnosť počas roka predali, sa nemusia registrovať na daňovom úrade.
AKÉ TLAČIVO PODAŤ
V oboch prípadoch – pri prenájme i predaji nehnuteľnosti – treba podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typu B, no treba si dať pozor, pretože ide o dva rôzne druhy príjmu. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa zdaňuje podľa paragrafu 6 zákona o dani z príjmov, teda ide o príjem z podnikania, z inej SZČO, z prenájmu a z použitia diela a umeleckého výkonu. Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zdaňuje podľa paragrafu 8 zákona o dani z príjmov, teda ako ostatný príjem.
PRÍLOHY K PRIZNANIU
K daňovému priznaniu nie je potrebné prikladať žiadne prílohy. Odborníci však odporúčajú, aby mal daňovník všetky dokumenty súvisiace s predajom či prenájmom k dispozícii v prípade, že ich daňový úrad bude potrebovať pri daňovej kontrole.
500 eur je výška nezdaniteľnej časti pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti, a tak treba v priznaní uviesť len sumu príjmu z prenájmu zníženú o túto sumu.
19 % je výška dane z prenájmu alebo predaja nehnuteľnosti.
60 až 20-tisíc eur je výška pokuty, ktorú musí zaplatiť každý, kto prenajíma nehnuteľnosť a kto si nesplnil svoju registračnú povinnosť na daňovom úrade.
30 až 16-tisíc eur je výška pokuty, ak niekomu vznikne povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov z predaja nehnuteľnosti, no túto povinnosť si nesplnil.
15 % je výška ročnej úrokovej sadzby pri výpočte úroku z omeškania. Teda napríklad ak daňovník priznanie podal, no nezaplatil daň alebo zaplatil menej, než bola povinnosť.
Príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť alebo v rovnakom pomere, alebo v inak dohodnutom pomere, ktorý je pre manželov výhodnejší.
Miriam Buliková, daňová poradkyňa
